Wycena wynagrodzenia za bezumowne użytkowanie działki

2026-05-28 (aktualizacja: 2026-05-28)

Właściciele nieruchomości, przez których grunty przebiegają sieci infrastruktury technicznej – takie jak gazociągi, linie energetyczne czy wodociągi – często stają przed wyzwaniem ustalenia zasad, na jakich przedsiębiorstwa przesyłowe korzystają z ich własności. Sytuacja, w której infrastruktura znajduje się na działce bez odpowiedniej umowy, rodzi potrzebę uregulowania roszczeń finansowych. W takich przypadkach kluczowym narzędziem staje się wycena rzeczoznawcy majątkowego, która określa wysokość należnego wynagrodzenia lub odszkodowania.

Podstawa prawna roszczeń właściciela gruntu

Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, właściciel nieruchomości posiada prawo do korzystania z niej w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego, z wyłączeniem innych osób. Gdy jednak na gruncie znajdują się urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu lub energii elektrycznej, sytuacja prawna jest specyficzna. Urządzenia te często nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W przypadku, gdy właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona niezbędna dla właściwego korzystania z urządzeń, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem. Analogiczne uprawnienie przysługuje właścicielowi nieruchomości – może on żądać wynagrodzenia od przedsiębiorcy w zamian za ustanowienie służebności przesyłu. To właśnie to wynagrodzenie stanowi podstawę roszczeń o zapłatę za korzystanie z gruntu.

Składniki wyceny wynagrodzenia za bezumowne korzystanie

Metodologia wyceny rzeczoznawcy majątkowego

Proces szacowania wartości wynagrodzenia wymaga zastosowania profesjonalnej wiedzy specjalistycznej. Rzeczoznawca majątkowy musi przede wszystkim ocenić, jak obecność urządzeń przesyłowych wpływa na ograniczenie możliwości zagospodarowania terenu oraz czy narusza ona prawo własności.

Wycena ta zazwyczaj odbywa się w oparciu o podejście porównawcze, dochodowe lub mieszane, zależnie od dostępności danych rynkowych. Kluczowym krokiem jest analiza cen transakcyjnych uzyskiwanych za nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, będące przedmiotem obrotu rynkowego. Wybór podejścia, metody i techniki szacowania zależy od rzeczoznawcy, który musi wziąć pod uwagę cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, a także stan jej zagospodarowania.

Podczas sporządzania operatu szacunkowego, ekspert musi opisać stan prawny nieruchomości, uwzględniając wszelkie obciążenia ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeśli mają one wpływ na zmianę wartości nieruchomości. Wartość ograniczonego prawa rzeczowego (w tym służebności) pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości spowodowanej ustanowieniem takiego obciążenia.

Proces ustalania wynagrodzenia za użytkowanie gruntu

Rola operatu szacunkowego

Operat szacunkowy jest dokumentem urzędowym, który w sposób obiektywny przedstawia wartość wynagrodzenia. Rzeczoznawca, wykonując tę pracę, jest zobowiązany do uwzględnienia danych z urzędowych rejestrów, takich jak księgi wieczyste, kataster nieruchomości oraz miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku wystarczających danych rynkowych na lokalnym rynku, rzeczoznawcy majątkowi mogą korzystać z transakcji zawieranych na regionalnym lub nawet krajowym rynku nieruchomości, co pozwala na zachowanie ciągłości i obiektywizmu wyceny.

Podsumowanie

Dochodzenie wynagrodzenia za korzystanie z gruntu przez przedsiębiorstwa przesyłowe jest w pełni uzasadnione prawnie, o ile opiera się na rzetelnych wyliczeniach. Rola rzeczoznawcy majątkowego sprowadza się do wskazania obiektywnej wartości rynkowej ograniczenia, z jakim musi mierzyć się właściciel. Dzięki zastosowaniu odpowiednich metod wyceny, takich jak podejście porównawcze czy dochodowe, możliwe jest ustalenie sprawiedliwej kwoty, która zrekompensuje właścicielowi nieruchomości niedogodności wynikające z obecności infrastruktury na jego gruncie. Operat szacunkowy staje się w tym procesie najważniejszym argumentem w rozmowach z przedsiębiorstwami przesyłowymi.

---

Autor
Olga Łęga

Pracuje dla nas już ponad 5 lat. Zna ustawę deweloperską i wynikające z niej prawa i obowiązki dewelopera, a także prawa nabywców. O rynku deweloperskim pisze w przystępny sposób. Absolwentka filologii polskiej, która cały czas poznaje rynek nieruchomości. Potrafi załatwić formalności związane z budową domu. Interesuje ją inwestowanie w grunty. Lubi pracę w ogrodzie. Wolne chwile spędza z rodziną i psem.