Metoda pozostałościowa przy szacowaniu wartości ziemi

2026-05-26 (aktualizacja: 2026-05-27)

Zanim inwestor wbije pierwszą łopatę na placu budowy, musi podjąć szereg kluczowych decyzji, z których najistotniejszą z reguły jest zakup odpowiedniego gruntu. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, przez pojęcie wyceny nieruchomości rozumie się ścisłe postępowanie, w wyniku którego rzeczoznawca majątkowy dokonuje określenia wartości tej nieruchomości. W interesie każdego uczestnika rynku leży poznanie rzetelnej wartości rynkowej, którą to wartość określa się zawsze dla tych nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem swobodnego obrotu.

W klasycznych przypadkach rzeczoznawca posługuje się na ogół podejściem porównawczym lub dochodowym. Jednakże rynek nieruchomości deweloperskich i komercyjnych jest bardzo specyficzny. Niejednokrotnie deweloper nabywa grunt o ogromnym, lecz jeszcze niezrealizowanym potencjale, dla którego w danym momencie trudno znaleźć rynkowe odpowiedniki (brakuje podobnych transakcji w regionie). Właśnie w takich skomplikowanych sytuacjach zastosowanie znajduje podejście mieszane, które operuje trzema narzędziami. Zgodnie z prawem, w podejściu mieszanym stosuje się: metodę kosztów likwidacji, metodę wskaźników szacunkowych gruntów, a także najważniejszą dla deweloperów – metodę pozostałościową.

Kiedy metoda pozostałościowa wkracza do akcji?

Zastosowanie metody pozostałościowej nigdy nie jest pozostawione całkowicie swobodnej interpretacji. Przepisy precyzują bardzo dokładnie, w jakich okolicznościach stanowi ona optymalne rozwiązanie. Tę właśnie metodę stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości w sytuacji, jeżeli na wycenianej nieruchomości mają być w przyszłości prowadzone roboty budowlane. Prawodawca szeroko i szczegółowo zdefiniował katalog owych robót, wskazując, że mogą one polegać na budowie zupełnie nowego obiektu, a także jego odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub ewentualnym remoncie obiektu budowlanego.

Rzeczoznawca majątkowy, pragnąc posłużyć się tym specjalistycznym instrumentem, nie ma pełnej dowolności. Może on zastosować metodę pozostałościową tylko wtedy, gdy łącznie zostaną spełnione trzy rygorystyczne warunki wejściowe:

• Po pierwsze, istniejące w danym momencie uwarunkowania nie pozwalają rzeczoznawcy na zastosowanie standardowego podejścia porównawczego lub dochodowego.
• Po drugie, na moment wyceny znany jest rodzaj oraz szczegółowy zakres planowanych przez dewelopera robót budowlanych.
• Po trzecie, w przyjętych do tej metody elementach odpowiednich podejść bezwzględnie uwzględnia się dane odzwierciedlające (odwzorowujące) realny stan rynku.

Struktura wartości docelowej inwestycji

Mechanizm wyceny: Jak oblicza się wartość "resztkową"?

Istota metody pozostałościowej idealnie oddaje finansowe i logiczne fundamenty procesu deweloperskiego. Opiera się ona bowiem na matematycznym i rynkowym pomniejszaniu, operując pojęciem "różnicy". Zgodnie z wytycznymi, poszukiwaną wartość nieruchomości określa się jako różnicę pomiędzy wartością tej nieruchomości po wykonaniu planowanych robót budowlanych (np. po postawieniu całego osiedla mieszkaniowego lub nowej hali magazynowej) a wartością przeciętnych kosztów niezbędnych do zrealizowania tych robót.

Nie jest to jednak wyłącznie rachunek kosztów pracy i kupna materiałów. Konstrukcja tej metody zabezpiecza interes biznesowy osoby budującej – z docelowej wartości obiektu rzeczoznawca ma obowiązek odjąć również zyski inwestora, które są uzyskiwane na rynku nieruchomości podobnych. Oznacza to, że z końcowej sumy odejmowane są przeciętne rynkowe koszty oraz sprawiedliwa, rynkowa marża, a kwota, która "pozostaje", odzwierciedla wartość surowego gruntu dzisiaj. Taki mechanizm chroni inwestora przed przepłaceniem za ziemię w obliczu potencjalnego obrotu docelowego.

Rygory formalne operatu szacunkowego

Z racji swego specyficznego, prognozującego charakteru, metoda pozostałościowa bywa traktowana przez prawodawcę jako wysoce ekspercka technika szacowania, dlatego wymaga zachowania szczególnej staranności. Z tego względu na rzeczoznawcę nałożono obowiązek dodatkowego wyjaśnienia swoich decyzji: zastosowanie metody pozostałościowej do określenia wartości rynkowej każdorazowo wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym.

Dokument, w którym następuje formalne potwierdzenie tej wartości – czyli operat szacunkowy – to wysoce ustrukturyzowany twór. W operacie szacunkowym rzeczoznawca przedstawia szczegółowy sposób dokonania wyceny nieruchomości, wymieniając w nim po kolei: bardzo dokładne określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, odpowiednią podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz zgromadzone źródła danych o nieruchomości.

Obok wyżej wymienionych rzeczoznawca wpisuje również ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis jej stanu, a także wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości. Kluczowymi rozdziałami operatu pozostają jednak: szeroka analiza, charakterystyka rynku nieruchomości (w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny) oraz przedstawienie ostatecznych obliczeń wartości nieruchomości i samego wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem merytorycznym i opisem wyboru odpowiedniego podejścia, metody czy techniki szacowania. To w tych ostatnich akapitach znajdzie się szczegółowe wyjaśnienie użycia tak potężnego narzędzia, jakim jest opisywana metoda "resztkowa".

Złota trójka rygorów

Zakończenie

Dla podmiotów zaangażowanych w zaawansowane procesy deweloperskie i rewitalizacyjne, rynkowa metoda pozostałościowa pozostaje jednym z najbardziej praktycznych modeli interpretacji biznesu. Poprzez symulowanie finalnej wartości obiektu po robotach i konsekwentne urealnianie tego o rynkowe koszty oraz marże inwestorskie, idealnie przekłada się ona na opłacalność planowanego przedsięwzięcia. Metodyka ta jednak – co uwypuklają prawne ramy – nie znosi braku rzetelności; wymaga wprost niezwykle pedantycznego udokumentowania w operacie, po spełnieniu wszystkich warunków, gdy zastosowanie prostszych rozwiązań rynkowych i dochodowych zawodzi. Znajomość tych specyficznych zasad gwarantuje bezpieczne nawigowanie w realiach komercyjnego wyceniania ziemi inwestycyjnej

---

Autor
Kacper Kruszka

Z wykształcenia inżynier. Lubi konkret i rzetelną treść. Kilka lat pracował w branży nieruchomości jako pośrednik. Wie, na co należy zwracać uwagę podczas odbiorów technicznych inwestycji deweloperskich, a także w trakcie oględzin mieszkania na rynku wtórnym. Potrafi rzeczowo odnieść się do wad i usterek, jakie można znaleźć w trakcie odbioru. Wie też, które usterki występują najczęściej w inwestycjach deweloperskich. Jego pasją są stare samochody.