Szacowanie wartości nieruchomości metodą rozbiórkową

2026-05-29 (aktualizacja: 2026-05-29)

Wycena nieruchomości to złożony proces, w którym dobór odpowiedniej metody decyduje o trafności oszacowanej wartości rynkowej. Rzeczoznawca majątkowy ma do dyspozycji różne podejścia, z których jedno – metoda kosztów likwidacji – jest szczególnie istotne w specyficznych warunkach rynkowych. Stosuje się ją przede wszystkim w sytuacjach, gdy części składowe gruntu są przeznaczone do likwidacji, czyli trwałego usunięcia z nieruchomości.

Kiedy stosować metodę kosztów likwidacji?

Wybór podejścia wyceny zależy od celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, jej przeznaczenia oraz dostępności danych rynkowych. Metodę kosztów likwidacji wykorzystuje się, gdy części składowe gruntu są przeznaczone do likwidacji. Jest to podejście specyficzne, które różni się od standardowej wyceny rynkowej obiektów, które mają być dalej użytkowane.

Zastosowanie metody kosztów likwidacji wymaga zawsze szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym. Rzeczoznawca musi wykazać, że budynki lub budowle, które mają zostać zlikwidowane, nie posiadają wartości użytkowej w dotychczasowej formie, a ich obecność na działce stanowi raczej koszt niż zysk dla potencjalnego nabywcy. W takim przypadku wartość nieruchomości określana jest jako koszt nabycia gruntu, pomniejszony o koszty likwidacji części składowych, z ewentualnym uwzględnieniem wartości odzysku.

Mechanizm obliczania wartości nieruchomości

Podstawowy wzór matematyczny stosowany przy metodzie kosztów likwidacji pozwala na precyzyjne odzwierciedlenie ekonomicznej sytuacji inwestora. Wzór ten prezentuje się następująco:

Wn = (Wg - KL) + odzysk

gdzie:

Wn – wartość nieruchomości,

Wg – koszt nabycia gruntu,

KL – koszty likwidacji części składowych gruntu,

odzysk – wartość materiałów pozostałych po likwidacji.

Wartość nieruchomości określona metodą kosztów likwidacji jest równa kosztowi nabycia gruntu, pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych gruntu. Do tak obliczonej różnicy dodaje się wartość materiałów pozostałych po likwidacji, czyli wartość odzysku. Ważne jest, aby podczas wyceny metodą kosztów odtworzenia (która często towarzyszy analizom przy wyburzeniach) nie uwzględniać podatku VAT w kosztach, a informację o tym fakcie należy odnotować w operacie szacunkowym.

Struktura kosztów likwidacji

Techniki szacowania kosztów likwidacji

Określenie kosztów likwidacji (KL) wymaga zastosowania technik kosztowych. Rzeczoznawca majątkowy, dokonując wyceny, powinien zgromadzić odpowiednie dane techniczne:

• Technika szczegółowa: Opiera się na ilościach niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cenach jednostkowych tych robót. Jest to metoda najbardziej precyzyjna, wymagająca szczegółowego zestawienia prac koniecznych do przeprowadzenia wyburzenia.
• Technika wskaźnikowa: Polega na wyliczeniu kosztów jako iloczynu ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę tę można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określamy, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe.
• Technika elementów scalonych: Umożliwia kalkulację kosztów dla większych grup elementów budowlanych, co jest przydatne w przypadku obiektów o bardziej skomplikowanej strukturze.

Należy pamiętać, że w trakcie wyceny rzeczoznawca powinien określić stan techniczny obiektu, a także stopień jego zużycia. Na zużycie techniczne wpływają: wiek obiektu, trwałość zastosowanych materiałów, jakość wykonawstwa, sposób użytkowania, warunki eksploatacyjne, wady projektowe oraz gospodarka remontowa.

Proces wyceny metodą likwidacyjną

Podział obiektów w procesie wyceny

Aby poprawnie zastosować metodę kosztów likwidacji, rzeczoznawca musi prawidłowo zaklasyfikować obiekt przeznaczony do wyburzenia. Polskie prawo budowlane definiuje obiekty w sposób precyzyjny:

• Budowla: Każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, np. lotniska, mosty, zbiorniki, oczyszczalnie ścieków, fundamenty pod maszyny i urządzenia.
• Budynek: Obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiada fundamenty i dach.
• Obiekty małej architektury: Niewielkie obiekty, takie jak kapliczki, wodotryski, huśtawki, piaskownice czy śmietniki.

Wartością nieruchomości określonej metodą kosztów likwidacji jest suma wartości katastralnej poszczególnych obiektów składających się na te części. W przypadku nieruchomości zabudowanych budynkiem przeznaczonym do likwidacji, wartość ta jest równa kosztowi nabycia gruntu pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych, z powiększeniem o wartość materiałów pozostałych po likwidacji.

Podsumowanie

Metoda kosztów likwidacji stanowi istotne narzędzie w pracy rzeczoznawcy majątkowego, pozwalając na realistyczne ujęcie wartości nieruchomości w sytuacjach, gdy istniejąca zabudowa przestaje pełnić swoją funkcję. Poprawne zastosowanie tej metody, oparte na rzetelnym szacunku kosztów wyburzenia oraz analizie rynku materiałów z odzysku, jest niezbędne dla rzetelnego przygotowania operatu szacunkowego, który stanie się podstawą dla przyszłych decyzji inwestycyjnych.

---

Autor
Jolanta Buzalska

Była nauczycielka języka polskiego, która postanowiła przebranżowić się, by pracować w branży nieruchomości. Sprzedała swoje mieszkanie w mieście i kupiła niewielki domek na wsi – formalnościami zajęła się nasza firma, od tej pory współpracujemy. Do tego stopnia zainteresowała się nieruchomościami, że od kilku lat pomaga znajomym nadzorować remonty i ekipy wykończeniowe. Umiejętnie korzysta ze sprzętów takich jak łata murarska, kątownik czy dalmierz.