Operat szacunkowy dla lokali na kondygnacji podziemnej

2026-05-29 (aktualizacja: 2026-05-29)

Rynek nieruchomości komercyjnych to nie tylko biurowce, ale również przestrzenie zlokalizowane poniżej poziomu gruntu. Szacowanie wartości lokalu użytkowego w suterenie stanowi dla rzeczoznawcy majątkowego wyjątkowe wyzwanie. Wymaga bezbłędnej interpretacji przepisów prawa budowlanego oraz norm technicznych. Operat szacunkowy dla tego typu przestrzeni musi precyzyjnie uwzględniać formalny status pomieszczeń oraz dokładny obmiar ich powierzchni użytkowej.

Definicja sutereny i lokalu użytkowego w przepisach

Zanim rzeczoznawca rozpocznie wycenę, musi prawidłowo sklasyfikować badaną przestrzeń. W mowie potocznej często zamiennie stosuje się terminy piwnicy i sutereny, jednak z perspektywy prawa są to odrębne pojęcia. Suterena to kondygnacja budynku lub jej część zawierająca pomieszczenia, w których poziom podłogi w części lub całości znajduje się poniżej poziomu terenu, lecz co najmniej od strony jednej ściany z oknami poziom podłogi znajduje się nie więcej niż 0,9 m poniżej poziomu terenu przylegającego. Z kolei piwnica to kondygnacja podziemna lub najniższa nadziemna, w której poziom podłogi co najmniej z jednej strony znajduje się poniżej poziomu terenu. W ogólnym ujęciu kondygnacja podziemna jest zagłębiona poniżej poziomu terenu przylegającego co najmniej w połowie jej wysokości w świetle.

Działalność gospodarcza prowadzona jest w lokalu użytkowym, który przepisy definiują jako jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo gospodarczym. Przy wycenie lokalu jako przedmiotu odrębnej własności w celu ustalenia jego ceny, wartość określa się łącznie z pomieszczeniami przynależnymi oraz udziałem w nieruchomości wspólnej.

Szacowanie wartości lokalu użytkowego w suterenie

Normy obmiaru powierzchni na kondygnacji podziemnej

Fundamentalnym problemem przy wycenie suteren jest właściwe określenie powierzchni użytkowej, gdyż lokale te często posiadają obniżoną wysokość. W Polsce funkcjonują różne zasady obmiaru, a ich wybór wpływa na wyniki analiz rynkowych.

• Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych, powierzchnię pomieszczeń o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej w 50%, a poniżej 1,40 m pomija się całkowicie.
• Podobne zasady redukcji wprowadza norma PN-70/B-02365: pomieszczenia o wysokości równej i wyższej niż 2,20 m wlicza się w 100%, od 1,40 m do 2,20 m w 50%, a poniżej 1,40 m pomija się.
• Odmienne uregulowania posiada norma PN-ISO 9836, która definiuje powierzchnię użytkową jako sumę powierzchni pomieszczeń, gdzie obszary o wysokości poniżej 1,90 m uznaje się za powierzchnię pomocniczą i nie wlicza się ich do powierzchni użytkowej. Obmiaru dokonuje się na poziomie podłogi.

Metody wyceny lokali użytkowych

Wyboru podejścia oraz metody szacowania dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając m.in. cel wyceny, rodzaj, przeznaczenie i położenie nieruchomości. Lokale w suterenach, jako obiekty komercyjne, wyceniane są najczęściej w podejściu dochodowym. Rzeczoznawca opiera się na dwóch metodach:

• Metoda inwestycyjna: stosowana przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy stawek rynkowych.
• Metoda zysków: stosowana, gdy dochodu nie można ustalić z rynkowych czynszów, a odpowiada on udziałowi właściciela w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej na danej nieruchomości.

Wartość w technice kapitalizacji prostej wylicza się jako iloraz strumienia stałego dochodu rocznego i stopy kapitalizacji. Dochód operacyjny netto (DON) obliczany jest jako różnica pomiędzy efektywnym dochodem brutto (EDB) a wydatkami operacyjnymi (WO). Warto zaznaczyć, że rynkowa stopa kapitalizacji przy wycenie nieruchomości, która charakteryzuje się wyższym poziomem zużycia technicznego i funkcjonalnego, powinna być podwyższona. Miarą zużycia funkcjonalnego jest bowiem zmniejszenie potencjalnej dochodowości danej nieruchomości w stosunku do podobnych na danym terenie.

Szacowanie wartości lokalu użytkowego w suterenie

Zakończenie

Stworzenie poprawnego operatu szacunkowego dla lokalu w suterenie wymaga biegłości analitycznej. Rzeczoznawca musi trafnie zakwalifikować obiekt w świetle prawa budowlanego oraz precyzyjnie dobrać metodę wyliczenia powierzchni, co bezpośrednio warunkuje ostateczne określenie dochodowości lokalu.

---

Autor
Ewa Kosmalska

Pośredniczka nieruchomości wyspecjalizowana w inwestycjach w grunty, w których widzi ogromny potencjał. Niedawno ukończyła podyplomowe studia z zakresu zagospodarowania przestrzennego. Wie, gdzie szukać informacji o działkach zarówno inwestycyjnych, jak i na użytek prywatny. Pośredniczy w sprzedaży mieszkań i domów. W wolnych chwilach uczy się serbskiego.