Szacowanie spadku wartości gruntu przez słupy prądowe

2026-05-28 (aktualizacja: 2026-05-28)

Obecność infrastruktury przesyłowej na terenie nieruchomości to kwestia, która budzi emocje wielu właścicieli działek. Czy słupy energetyczne lub przebiegające nad gruntem linie wysokiego napięcia automatycznie oznaczają obniżenie wartości nieruchomości? Odpowiedź na to pytanie nie jest jednowymiarowa i wymaga podejścia eksperckiego. Rzetelna wycena w takim przypadku nie opiera się na emocjach, lecz na precyzyjnych zasadach szacowania, którymi posługuje się rzeczoznawca majątkowy. Proces ten uwzględnia nie tylko uwarunkowania techniczne, ale przede wszystkim aspekty prawne oraz rynkowe, które determinują, czy dana nieruchomość straciła na atrakcyjności.

Służebność przesyłu a wartość rynkowa nieruchomości

Kiedy na działce pojawia się infrastruktura techniczna, w tym linie wysokiego napięcia, często wiąże się to z ustanowieniem służebności przesyłu. W rozumieniu prawa, nieruchomość może być obciążona na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia przesyłowe, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca ten może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń.

Z perspektywy właściciela, takie ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości często prowadzi do roszczeń o odszkodowanie. Jeśli w wyniku ustanowienia ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości nastąpiło obniżenie jej wartości, właściciel ma prawo żądać stosownej rekompensaty. Kluczowe jest jednak to, jak rzeczoznawca majątkowy ocenia stopień tego obniżenia. Proces ten wymaga określenia stanu nieruchomości, który obejmuje zarówno stan prawny, techniczno-użytkowy, jak i stan otoczenia, w tym charakter miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

Porównanie wartości nieruchomości

Jak rzeczoznawca szacuje wpływ infrastruktury na wartość?

Wycena nieruchomości z obciążeniem infrastrukturalnym jest procesem wieloetapowym. Ekspert musi ustalić wartość nieruchomości przy uwzględnieniu jej przeznaczenia, sposobu korzystania oraz innych cech wpływających na cenę. Ważnym elementem jest tutaj analiza ryzyka inwestycyjnego. Na rynku nieruchomości ryzyko niesystematyczne, wynikające np. z uciążliwości wynikających z otoczenia, odgrywa istotną rolę w postrzeganiu wartości przez potencjalnych nabywców.

Rzeczoznawca majątkowy, określając stopień zużycia nieruchomości – w tym również tzw. zużycia środowiskowego – bierze pod uwagę czynniki zewnętrzne. Zużycie to wynika z dokonanych lub planowanych zmian w otoczeniu nieruchomości, które powodują bezpośrednie uciążliwości w korzystaniu z niej, a tym samym wpływają na obniżenie potencjalnej dochodowości czy atrakcyjności rynkowej działki.

Ryzyko i podejście do wyceny w operacie szacunkowym

Wartość rynkowa jest pojęciem dynamicznym. Przy sporządzaniu operatu szacunkowego, rzeczoznawca analizuje nie tylko faktyczny stan, ale także potencjał nieruchomości. Jeśli linia wysokiego napięcia przebiega przez środek działki budowlanej, uniemożliwiając jej racjonalną zabudowę, wpływ na wartość będzie drastycznie wyższy niż w przypadku, gdy słup znajduje się na skraju działki rolnej.

Warto pamiętać, że w przypadku stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu lub ograniczeń w korzystaniu, organ może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego lub wyceny. To właśnie operat szacunkowy staje się dokumentem nadrzędnym, w którym przedstawia się sposób dokonania wyceny, opis stanu nieruchomości oraz uzasadnienie wyniku końcowego.

Proces uzyskiwania odszkodowania

Podsumowanie

Obecność linii wysokiego napięcia na działce nie zawsze oznacza, że grunt traci na wartości w stopniu uniemożliwiającym jego zbycie czy użytkowanie. Jednakże, fakt ten stanowi istotną okoliczność, którą należy rzetelnie wycenić. Rzeczoznawca majątkowy, opierając się na wiedzy eksperckiej i metodach szacowania, jest w stanie określić, w jakim stopniu infrastruktura wpływa na atrakcyjność nieruchomości. Dla właściciela działki operat szacunkowy jest nie tylko dokumentem technicznym, ale często niezbędnym narzędziem do ubiegania się o słuszne odszkodowanie za ograniczenie prawa własności.

---

Autor
Ewa Kosmalska

Pośredniczka nieruchomości wyspecjalizowana w inwestycjach w grunty, w których widzi ogromny potencjał. Niedawno ukończyła podyplomowe studia z zakresu zagospodarowania przestrzennego. Wie, gdzie szukać informacji o działkach zarówno inwestycyjnych, jak i na użytek prywatny. Pośredniczy w sprzedaży mieszkań i domów. W wolnych chwilach uczy się serbskiego.