Rzeczoznawca majątkowy - czym się zajmuje? Jak nim zostać?

2025-11-18 (aktualizacja: 2025-11-21)

Kim jest rzeczoznawca majątkowy?

Rzeczoznawca majątkowy to osoba posiadająca państwowe uprawnienia zawodowe, która zajmuje się określaniem wartości nieruchomości oraz praw z nimi związanych. Jego praca opiera się na przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz aktach wykonawczych, w szczególności rozporządzeniach w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy działa jako niezależny ekspert, a jego operaty szacunkowe mają moc prawną w obrocie gospodarczym, są akceptowane przez banki, sądy, organy administracji publicznej oraz inne instytucje.

Rys. 1 Czym zajmuje się i kim jest rzeczoznawca majątkowy

Zakres działalności rzeczoznawcy majątkowego

Do głównych zadań rzeczoznawcy majątkowego należy:

1. Wycena nieruchomości – określanie wartości rynkowej, odtworzeniowej, katastralnej lub indywidualnej nieruchomości.
2. Sporządzanie operatów szacunkowych – oficjalnych dokumentów, które służą m.in. do celów kredytowych, podatkowych, sądowych, inwestycyjnych czy spadkowych.
3. Ustalanie wartości praw związanych z nieruchomościami – np. użytkowania wieczystego, służebności, ograniczonych praw rzeczowych.
4. Określanie skutków finansowych zmian planistycznych – np. opłaty planistycznej czy opłaty adiacenckiej.
5. Wyceny na potrzeby egzekucji komorniczych – w celu ustalenia ceny wywoławczej w licytacji.
6. Doradztwo inwestycyjne – wsparcie inwestorów przy podejmowaniu decyzji dotyczących zakupu lub sprzedaży nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy pełni zatem funkcję biegłego eksperta, którego opinia ma znaczenie dowodowe i praktyczne w wielu procesach gospodarczych i administracyjnych.

Rys. 2 Zakres działalności rzeczoznawcy majątkowego

W jakich sytuacjach potrzebny jest rzeczoznawca majątkowy?

Rzeczoznawca majątkowy jest niezbędny w szerokim zakresie działań, m.in.:

1. przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny – bank wymaga operatu szacunkowego do oceny wartości zabezpieczenia,
2. w postępowaniach spadkowych i działach majątku – wycena umożliwia sprawiedliwy podział między spadkobierców,
3. w procesach sądowych – np. w sporach o odszkodowania czy w sprawach rozwodowych,
4. w transakcjach kupna i sprzedaży – dla potwierdzenia realnej wartości nieruchomości,
5. przy ustalaniu podatku od nieruchomości, opłat adiacenckich lub planistycznych,
6. podczas licytacji komorniczych – gdy ustalana jest cena wywoławcza,
7. w procesach prywatyzacyjnych i komunalizacyjnych.

W praktyce niemal każdy większy obrót nieruchomościami wiąże się z koniecznością sporządzenia operatu szacunkowego.

Podstawa prawna zawodu rzeczoznawcy

Działalność rzeczoznawców majątkowych jest ściśle regulowana. Podstawowe akty prawne to:

• Ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2023 poz. 344 ze zm.),
• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego,
• Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych – określające dobre praktyki i metody wyceny.

Ponadto rzeczoznawca majątkowy podlega obowiązkowi ciągłego doskonalenia zawodowego oraz posiada obowiązkowe ubezpieczenie OC, które chroni jego klientów przed skutkami ewentualnych błędów.

Jak zostać rzeczoznawcą majątkowym?

Droga do uzyskania uprawnień rzeczoznawcy majątkowego jest wieloetapowa i wymaga spełnienia restrykcyjnych warunków. Kandydat musi:

1. Posiadać wyższe wykształcenie – ukończyć studia magisterskie oraz specjalistyczne studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości.
2. Odbyć praktykę zawodową – trwającą minimum 6 miesięcy, pod opieką doświadczonego rzeczoznawcy.
3. Zdać państwowy egzamin – organizowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Egzamin składa się z części pisemnej (testowej i problemowej) oraz ustnej.
4. Zostać wpisanym do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych – prowadzonego przez ministra.

Dopiero po spełnieniu tych wymagań i uzyskaniu świadectwa nadania uprawnień można posługiwać się tytułem rzeczoznawcy majątkowego.

Kompetencje i odpowiedzialność rzeczoznawcy

Rzeczoznawca majątkowy ponosi odpowiedzialność zarówno zawodową, jak i cywilną.

Odpowiedzialność zawodowa – za naruszenie przepisów prawa lub zasad etyki grożą mu kary dyscyplinarne, w tym zawieszenie lub odebranie uprawnień.

Odpowiedzialność cywilna – zabezpieczona jest przez obowiązkowe ubezpieczenie OC, które chroni klientów w razie błędów w wycenie.

Kluczowe kompetencje rzeczoznawcy obejmują:

• znajomość prawa cywilnego, administracyjnego i podatkowego,
• umiejętności analityczne i statystyczne,
• zdolność oceny dokumentów planistycznych i ewidencyjnych,
• rzetelność, bezstronność i etykę zawodową.

Perspektywy zawodowe i znaczenie na rynku

Zawód rzeczoznawcy majątkowego cieszy się dużym prestiżem i zapotrzebowaniem. Popyt na usługi wyceny utrzymuje się na wysokim poziomie ze względu na:

• rosnącą liczbę transakcji nieruchomościami,
• rozwój rynku kredytowego,
• konieczność ustalania wartości w sprawach sądowych i administracyjnych,
• coraz większe znaczenie inwestycji budowlanych i deweloperskich.

---

Autor
Sabina Pietrus

Pracowała jako sekretarka w kilku kancelariach, gdzie przy okazji uczyła się od najlepszych, zna przepisy prawa mieszkaniowego, jest ekspertką w temacie spółdzielni mieszkaniowych. Doradza w kwestii wynajmu mieszkań, umów, etc. Prywatnie jest podróżniczką, każdą wolną chwilę wykorzystuje na podróże.