Operat szacunkowy do sprawozdań finansowych firm

2026-05-28 (aktualizacja: 2026-05-28)

Wycena specjalistycznych obiektów komercyjnych dla celów sprawozdawczości finansowej to proces, który wymaga od rzeczoznawcy majątkowego nie tylko wiedzy rynkowej, ale także biegłości w przepisach o rachunkowości. Dla zarządów firm oraz inwestorów, kluczowym parametrem jest tzw. wartość godziwa, która pozwala na realne odzwierciedlenie kondycji majątkowej przedsiębiorstwa. Niniejszy artykuł przybliża zasady szacowania obiektów komercyjnych w kontekście księgowym, bazując na obowiązujących regulacjach prawnych.

Czym jest wartość godziwa w nieruchomościach komercyjnych?

W rozumieniu przepisów o rachunkowości, wartość godziwa to kwota, za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony, a zobowiązanie uregulowane na warunkach transakcji rynkowej. Warunkiem koniecznym jest tutaj, aby transakcja odbywała się pomiędzy zainteresowanymi, dobrze poinformowanymi i niepowiązanymi ze sobą stronami.

W przypadku instrumentów finansowych znajdujących się w obrocie na aktywnym rynku, wartość godziwą stanowi cena rynkowa pomniejszona o koszty przeprowadzenia transakcji, o ile są one znaczące. W odniesieniu do gruntów i budynków, zasada ta jest stosowana analogicznie. Dla celów sporządzania sprawozdania finansowego, określanie wartości godziwej nieruchomości staje się kluczowym elementem weryfikacji aktywów firmy.

Struktura wyceny nieruchomości w firmie

Inwestycje i nieruchomości inwestycyjne w księgach

Zgodnie z przepisami o rachunkowości, przez „inwestycje” należy rozumieć aktywa posiadane przez jednostkę w celu osiągnięcia z nich korzyści ekonomicznych. Korzyści te mogą wynikać z:

• przyrostu wartości samych aktywów,
• uzyskania przychodów w formie odsetek, dywidend lub innych pożytków,
• transakcji handlowych.

Do tej kategorii zalicza się nieruchomości, które nie są użytkowane bezpośrednio przez jednostkę w jej działalności operacyjnej, lecz są posiadane właśnie w celu osiągnięcia wspomnianych korzyści. Warto zaznaczyć, że w przypadku zakładów ubezpieczeń i reasekuracji, inwestycje te określa się mianem lokat. Z kolei nieruchomości przeznaczone do sprzedaży, typowe dla działalności deweloperskiej, ujmuje się w aktywach obrotowych, jeśli mają zostać zbyte w ciągu 12 miesięcy od dnia bilansowego.

Amortyzacja a wartość godziwa

Pytanie o to, czy każda nieruchomość w sprawozdaniu finansowym podlega amortyzacji, jest niezwykle istotne. Zgodnie z przepisami, odpisom amortyzacyjnym podlegają środki trwałe, z wyjątkiem gruntów, które nie służą wydobyciu kopalin metodą odkrywkową. Wartość początkową środków trwałych koryguje się odpisami amortyzacyjnymi w celu uwzględnienia utraty ich wartości na skutek używania lub upływu czasu.

Co ciekawe, budynki zaliczone do inwestycji długoterminowych, nawet jeśli są traktowane jako lokaty, podlegają amortyzacji. Sposób amortyzacji jest ściśle powiązany z polityką rachunkowości danej jednostki, która musi zostać opisana we wprowadzeniu do sprawozdania finansowego.

Rola rzeczoznawcy w określaniu wartości godziwej

Rzeczoznawca majątkowy, przygotowując operat szacunkowy dla celów sprawozdawczości, musi precyzyjnie operować pojęciem wartości godziwej. W przypadku nieruchomości inwestycyjnych, rzeczoznawca opiera się na kwotach, za jakie dany składnik mógłby zostać wymieniony na rynku.

Przy określaniu wartości godziwej rzeczoznawca powinien zwrócić uwagę na:

• Bieżące oferty kupna (dla aktywów) lub oferty sprzedaży (dla zobowiązań finansowych) na aktywnym rynku.
• Wykluczenie kosztów związanych z przeprowadzeniem transakcji, jeśli są one nieistotne.
• Zgodność z definicją strony niepowiązanej i dobrze poinformowanej.

W sytuacjach, gdy firma zaprzestaje działalności i przechodzi w stan likwidacji, zasady wyceny ulegają zmianie – aktywa wycenia się wówczas według cen sprzedaży netto, nie wyższych od cen nabycia lub kosztów wytworzenia, pomniejszonych o umorzenia.

Proces ustalania wartości godziwej dla celów sprawozdawczych

Zakończenie

Określenie wartości godziwej dla obiektów komercyjnych w sprawozdaniu finansowym to proces, który łączy wymogi księgowe z wyceną rzeczoznawczą. Poprawne zaklasyfikowanie nieruchomości – czy to jako inwestycji, czy środka trwałego – determinuje sposób jej wyceny i amortyzacji. Profesjonalny operat szacunkowy, sporządzony zgodnie z zasadami rachunkowości, jest fundamentem wiarygodności finansowej firmy, umożliwiając realną ocenę jej majątku przez interesariuszy. Zrozumienie tych mechanizmów to nie tylko wymóg prawny, ale także atut w rękach nowoczesnego zarządzania przedsiębiorstwem.

---

Autor
Weronika Mierczak

Na co dzień pracuje jako logopeda i rozwija dodatkowe zainteresowania związane z SEO oraz tworzeniem treści na strony internetowe, zwłaszcza o tematyce nieruchomościowej.