Zasady szacowania wartości mienia zabużańskiego

2026-05-27 (aktualizacja: 2026-05-27)

Proces wyceny nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej, powszechnie określanego mianem mienia zabużańskiego, stanowi jedno z bardziej wymagających zadań przed jakimi staje rzeczoznawca majątkowy. Wymaga on nie tylko wiedzy z zakresu szacowania, ale również umiejętności pracy z dokumentacją historyczną oraz stosowania specyficznych procedur prawnych. Zgodnie z przepisami, podstawą do określenia wartości tych nieruchomości jest ich stan na dzień pozostawienia oraz ceny lub koszty odtworzenia obowiązujące na dzień sporządzenia wyceny.

Kluczowa zasada: dualizm dat w wycenie

Podstawową trudnością w wycenie mienia zabużańskiego jest konieczność operowania na dwóch różnych płaszczyznach czasowych. Rzeczoznawca majątkowy musi przyjąć stan nieruchomości z momentu, w którym została ona opuszczona przez właściciela. Jest to stan faktyczny i prawny, który często bywa trudny do odtworzenia po dziesięcioleciach.

Jednocześnie, do wyceny tego stanu, należy zastosować ceny albo koszty odtworzenia aktualne na dzień sporządzenia operatu szacunkowego. Ta „hybrydowa” metodologia pozwala na oszacowanie wartości, która odzwierciedla znaczenie majątku w czasie, gdy był on jeszcze w posiadaniu właściciela, przy jednoczesnym odniesieniu go do współczesnych realiów ekonomicznych.

Porównanie współczynników korygujących dla wybranych regionów

Regionalne współczynniki korygujące – metodologia pracy

W przypadku braku wystarczającej liczby transakcji rynkowych dla konkretnej lokalizacji nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy korzysta z rynków porównywalnych w Polsce. Kluczowym elementem tej procedury jest zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących, które uwzględniają różnice w poziomie rozwoju gospodarczego pomiędzy województwami lub miastami wydzielonymi w okresie przed 1939 rokiem a obecnymi regionami w Polsce.

Dokumentacja i dowody – fundament wyceny

Aby rzeczoznawca mógł rzetelnie dokonać wyceny, wnioskodawca musi przedłożyć szereg dowodów. W przypadku braku dokumentacji urzędowej, takiej jak opisy mienia czy orzeczenia byłego Państwowego Urzędu Repatriacyjnego, przepisy dopuszczają składanie oświadczeń przez świadków.

Wśród dowodów, które świadczą o pozostawieniu nieruchomości, wymienia się:

• Urzędowe opisy mienia.
• Dokumenty urzędowe, sądowe oraz pozyskane z archiwów państwowych krajów, w których znajdowała się nieruchomość (np. Ukraina, Litwa, Białoruś, Rosja).
• Oświadczenia dwóch świadków złożone przed notariuszem, organem prowadzącym postępowanie lub w polskiej placówce konsularnej. Co istotne, świadkowie ci nie mogą być osobami bliskimi właściciela.

Wartość odtworzeniowa dla budynków

Jeżeli w ramach wyceny mienia zabużańskiego rzeczoznawca nie dysponuje cenami transakcyjnymi dla podobnych budynków, ma obowiązek określić wartość odtworzeniową tych obiektów. W takich przypadkach stosuje się średnie koszty ich odtworzenia lub zastąpienia, oparte na analizie własnej eksperta, z uwzględnieniem cenników obiektów lub robót budowlanych.

Ścieżka dowodowa w procesie wyceny

Zakończenie

Wycena mienia zabużańskiego to skomplikowany proces, w którym rzeczoznawca musi godzić historyczne fakty z nowoczesnymi standardami szacowania. Precyzyjne ustalenie stanu nieruchomości, zebranie wiarygodnych dowodów oraz poprawne zastosowanie współczynników regionalnych to gwarancja, że operat szacunkowy będzie dokumentem rzetelnym i podstawą do dochodzenia sprawiedliwych rekompensat. Pamiętaj, że każdy przypadek wymaga indywidualnego podejścia i wnikliwej analizy dostępnych źródeł.

---

Autor
Michał Stasznik

Po skończonej szkole średniej pracował w branży budowlanej w Polsce i za granicą. Obecnie studiuje budownictwo. Zna się na normach budowlanych, bo hobbystycznie robi dla znajomych odbiory mieszkań (współpracuje też z Pewnym Lokalem). W naszej firmie specjalizuje się w treściach o odbiorach technicznych mieszkań. Z łatwością analizuje usterki, jakie można znaleźć w mieszkaniach deweloperskich. Wady w inwestycjach z rynku wtórnego też nie są dla niego problemem, potrafi je wskazać i wyjaśnić jak można je naprawić. Pasjonat podróżowania i podziwiania architektury i świata.