Operat szacunkowy bez oględzin: kiedy jest dopuszczalny?

2025-11-25 (aktualizacja: 2025-11-25)

Operat szacunkowy to oficjalny dokument, sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego, który określa wartość nieruchomości w zgodzie z przepisami prawa i standardami zawodowymi. Jego przygotowanie wymaga od rzeczoznawcy szczegółowej analizy danych, dokumentów, a najczęściej również oględzin nieruchomości. To właśnie wizyta rzeczoznawcy, uwzględniająca sprawdzenie stanu technicznego nieruchomości, jej układu pomieszczeń, wyposażenia i otoczenia, stanowi jeden z kluczowych etapów procesu wyceny. Zdarzają się jednak sytuacje, w których operat szacunkowy może zostać sporządzony bez przeprowadzania fizycznych oględzin. Takie rozwiązanie budzi wątpliwości klientów i bywa przedmiotem dyskusji w środowisku zawodowym. Warto więc wyjaśnić, kiedy brak wizji lokalnej jest dopuszczalny, a kiedy stanowi naruszenie przepisów i może podważyć ważność dokumentu.

Podstawa prawna a obowiązek oględzin

Obowiązki rzeczoznawcy majątkowego określa ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz standardy zawodowe rzeczoznawców. Co do zasady, przy sporządzaniu operatu rzeczoznawca powinien przeprowadzić oględziny nieruchomości. Ma to na celu uzyskanie pełnego obrazu przedmiotu wyceny – pozyskania nie tylko jej danych formalnych, ale także zapoznanie się z faktycznym stanem budynku, mieszkania czy działki. Przepisy przewidują jednak pewne wyjątki, w których sporządzenie operatu bez oględzin jest dopuszczalne. Warunkiem zastosowania takiego rozwiązania jest zawsze rzetelne uzasadnienie tego faktu w treści dokumentu

Tab. 1. Sytuacje, w których obowiązek oględzin nie jest potrzebny

Kiedy operat szacunkowy może być sporządzony bez oględzin?

Rys.1 W tych sytuacjach operat może zostać sporządzony bez oględzin.

Operat szacunkowy może być przygotowany przez rzeczoznawcę bez przeprowadzania oględzin nieruchomości wyłącznie w następujących przypadkach:

Brak dostępu do nieruchomości

Najczęściej spotykana sytuacja związana jest z brakiem możliwości wejścia rzeczoznawcy na teren nieruchomości. Dzieje się tak między innymi wtedy gdy:

• właściciel lub lokator odmawia współpracy,
• nieruchomość jest przedmiotem sporu sądowego,
• budynek jest zamknięty i nie ma możliwości jego udostępnienia,
• nieruchomość znajduje się w rękach komornika lub syndyka.

W takich przypadkach rzeczoznawca opiera się na dostępnych dokumentach, danych rynkowych oraz materiałach fotograficznych. W operacie musi jednak wyraźnie wskazać, że oględziny nie zostały przeprowadzone i dlaczego.

Wyceny masowe lub statystyczne

W praktyce instytucji finansowych spotykane są tzw. wyceny masowe, stosowane na przykład przez banki przy zabezpieczeniu dużej liczby kredytów hipotecznych. Rzeczoznawca dokonuje wtedy oszacowania wartości na podstawie danych transakcyjnych i parametrów nieruchomości, bez fizycznych oględzin każdej z nich. Choć nie zawsze kończy się to sporządzeniem pełnego operatu szacunkowego, w niektórych przypadkach dokument ten może być opracowany w trybie uproszczonym.

Nieruchomości gruntowe bez zabudowy

Wycena działek niezabudowanych bywa prostsza – zwłaszcza gdy rzeczoznawca dysponuje aktualnymi danymi z ewidencji gruntów, mapami oraz planami zagospodarowania przestrzennego. Jeśli teren jest dostępny na zdjęciach lotniczych czy ortofotomapach, oględziny w terenie mogą zostać pominięte. Wymaga to jednak uzasadnienia i potwierdzenia, że dostępne dane są wystarczające.

Oparcie się na wcześniejszych oględzinach

Zdarza się, że rzeczoznawca sporządza operat aktualizacyjny dla nieruchomości, którą oglądał niedawno w ramach innej wyceny. Jeżeli stan nieruchomości nie uległ zmianie, możliwe jest oparcie się na wcześniejszych obserwacjach. W operacie należy wówczas zaznaczyć, że rzeczoznawca bazuje na wcześniejszych oględzinach i określić ich datę.

Ryzyka związane z pominięciem oględzin

Rys. 2. Wykres przedstawiający ryzyka związane z pominięciem oględzin.

Choć w niektórych sytuacjach operat szacunkowy bez wizji lokalnej jest dopuszczalny, zawsze wiąże się to z pewnym ryzykiem.

• Niepełne dane o stanie technicznym – rzeczoznawca nie zapozna się z faktycznym stanem nieruchomości, w tym z ukrytymi wadami, zawilgoceniami lub uszkodzeniami instalacji.
• Podważenie dokumentu w postępowaniu sądowym – sądy mogą uznać operat bez oględzin za mniej wiarygodny.
• Problemy w bankach – instytucje finansowe zazwyczaj wymagają operatów sporządzonych na podstawie bezpośrednich oględzin.
• Możliwość zaniżenia lub zawyżenia wartości – brak pełnej wiedzy o nieruchomości zwiększa ryzyko błędu wyceny.

Jak powinien wyglądać operat bez oględzin?

Jeżeli rzeczoznawca decyduje się sporządzić operat bez fizycznych oględzin, dokument musi spełniać określone wymogi:

• jasne wskazanie powodu braku oględzin,
• określenie źródeł danych, na których oparto wycenę (księgi wieczyste, ewidencja gruntów, zdjęcia, dane rynkowe),
• opis zastosowanej metody i wyjaśnienie, dlaczego mimo braku oględzin wynik jest wiarygodny,
• wyraźne zastrzeżenie ograniczeń takiej wyceny.

Tylko wtedy operat może być traktowany jako dokument urzędowy zgodny z przepisami.

Operat z oględzinami czy bez – co wybrać?

Dla klienta kluczowe pytanie brzmi: czy warto godzić się na operat bez oględzin?

• Jeśli dokument ma być wykorzystany w banku, w postępowaniu sądowym czy urzędowym, lepiej zadbać o pełną wersję operatu z wizją lokalną.
• Jeśli operat potrzebny jest jedynie do celów informacyjnych lub w sytuacjach, gdy dostęp do nieruchomości jest niemożliwy – dopuszczalne jest skorzystanie z operatu bez oględzin, o ile zostanie on sporządzony rzetelnie i z odpowiednim uzasadnieniem.

Operat szacunkowy bez oględzin to rozwiązanie dopuszczalne, ale tylko w wyjątkowych sytuacjach. Rzeczoznawca musi wówczas szczegółowo opisać powody rezygnacji z wizji lokalnej oraz źródła, na których opiera wycenę. Należy jednak pamiętać, że dokument tego typu bywa mniej wiarygodny i nie zawsze jest akceptowany przez banki czy sądy. Dlatego jeśli tylko istnieje możliwość przeprowadzenia oględzin, warto się na nie zdecydować – gwarantują one pełną wiarygodność i bezpieczeństwo wyceny.

W przypadku potrzeby uzyskania profesjonalnej wyceny nieruchomości – zarówno w pełnym zakresie obejmującym oględziny, jak i w sytuacjach, gdy ich przeprowadzenie nie jest możliwe – warto skorzystać z usług ekspertów  firmy Operaty Nieruchomości, która współpracuje z licencjonowanymi rzeczoznawcami majątkowymi działającymi na terenie całej Polski, zapewniając sporządzenie operatów szacunkowych rzetelnych oraz zgodnych z obowiązującymi przepisami prawa.

---

Autor
Sabina Pietrus

Pracowała jako sekretarka w kilku kancelariach, gdzie przy okazji uczyła się od najlepszych, zna przepisy prawa mieszkaniowego, jest ekspertką w temacie spółdzielni mieszkaniowych. Doradza w kwestii wynajmu mieszkań, umów, etc. Prywatnie jest podróżniczką, każdą wolną chwilę wykorzystuje na podróże.