Operat szacunkowy dla nieruchomości w budowie: jak wycenić?

2025-11-25 (aktualizacja: 2025-11-26)

Wycena nieruchomości w budowie należy do jednych z najbardziej wymagających zadań rzeczoznawcy majątkowego. Odmiennie niż w przypadku gotowych mieszkań, domów czy działek niezabudowanych, w tym przypadku operat szacunkowy musi uwzględniać zarówno stan istniejący (faktyczny postęp robót), jak i planowany efekt końcowy inwestycji.

Dla inwestorów, deweloperów lub osób budujących dom jednorodzinny ma to ogromne znaczenie, ponieważ dokument ten często stanowi podstawę do uzyskania finansowania w banku, rozliczeń podatkowych bądź uregulowania spraw majątkowych. W poniższym artykule wyjaśniamy, czym wyróżnia się operat dla nieruchomości w budowie, jakie metody wyceny stosują w jego przypadku rzeczoznawcy i jakie dokumenty należy przygotować, aby proces szacowania przebiegł sprawnie i zakończył się sporządzeniem rzetelnej opinii.

Dlaczego wycena nieruchomości w budowie jest specyficzna?

Nieruchomość w budowie ma charakter dynamiczny – jej wartość zmienia się z każdym kolejnym etapem realizacji. Na początku procesu budowlanego znaczenie ma głównie lokalizacja działki i wartość gruntu, w kolejnych fazach dochodzi stopień zaawansowania robót, koszt materiałów i robocizny, a pod koniec - standard wykończenia oraz sytuacja na rynku nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy musi więc ocenić nie tylko to, co faktycznie istnieje, ale także to, co zostało zaplanowane i wpisane w projekt budowlany. Wycenę komplikuje dodatkowo fakt, że na rynku brakuje transakcji porównawczych dla obiektów niedokończonych, dlatego niezbędne jest umiejętne łączenie metod i źródeł danych.

Tab. 1. Aspekty operatu szacunkowego nieruchomości w budowie. 

Rys. 1. Dokumenty niezbędne do przeprowadzenie wyceny nieruchomości w budowie.

Podstawa prawna operatu

Zasady sporządzania operatów szacunkowych regulują przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia wykonawcze. W odniesieniu do nieruchomości w budowie rzeczoznawca powinien oprzeć się na:

• aktualnym stanie prawnym nieruchomości (księga wieczysta, pozwolenia, decyzje),
• faktycznym stanie zaawansowania budowy,
• dokumentacji projektowej i kosztorysowej,
• standardach zawodowych rzeczoznawców majątkowych, które nakazują rzetelne opisanie przyjętych założeń i ograniczeń.

Jakie dokumenty są potrzebne do wyceny nieruchomości w budowie?

Aby rzeczoznawca mógł sporządzić operat, konieczne jest dostarczenie szeregu dokumentów. Najczęściej są to:

• aktualny odpis z księgi wieczystej,
• pozwolenie na budowę wraz z projektem,
• dziennik budowy (dla potwierdzenia postępu prac),
• kosztorysy budowlane i umowy z wykonawcami,
• mapy i wypisy z ewidencji gruntów,
• plany zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy.

Dokumentacja ta pozwala rzeczoznawcy nie tylko określić stan faktyczny, ale także przewidzieć wartość końcową realizacji.

Metody wyceny nieruchomości w budowie

Rzeczoznawca może stosować różne podejścia, w zależności od charakteru nieruchomości i celu wyceny.

Podejście kosztowe

Najczęściej stosowane jest w przypadku budów w realizacji. Rzeczoznawca oblicza wartość odtworzeniową budynku po zakończeniu budowy, a następnie koryguje ją o stopień zaawansowania robót. Jeśli obiekt jest wykonany w 40%, to przybliżona wartość odpowiada temu procentowi nakładów.

Podejście porównawcze

Polega na zestawieniu nieruchomości z podobnymi obiektami na rynku. Stosowane, jest wtedy, gdy istnieją dane o transakcjach dla domów w podobnym stanie zaawansowania. Jest rzadziej możliwe, ale pomocne jako uzupełnienie.

Podejście dochodowe

W przypadku obiektów komercyjnych (biurowców, hal w budowie) rzeczoznawca może prognozować przyszłe przychody z najmu i dyskontować je do wartości bieżącej, uwzględniając ryzyko niedokończenia inwestycji.

Czynniki wpływające na wartość nieruchomości w budowie

Wycena nieruchomości w budowie jest bardziej złożona niż standardowa. Rzeczoznawca w procesie wyceny bierze pod uwagę między innymi:

• lokalizację gruntu i jego przeznaczenie,
• koszt poniesionych już nakładów na budowę,
• procent zaawansowania robót (na podstawie dziennika budowy),
• dostępność finansowania i stabilność rynku budowlanego,
• ryzyko inwestycyjne (np. brak wykonawcy, wzrost cen materiałów),
• wartość końcową po ukończeniu budowy, czyli potencjalną cenę sprzedaży lub wynajmu.

Wycena dla banku – szczególne wymagania

Najczęstszym powodem sporządzenia operatu dla nieruchomości w budowie jest wniosek kredytowy. Banki wymagają dokumentu potwierdzającego wartość zabezpieczenia, a więc:

• aktualną wartość nieruchomości w obecnym stanie,
• wartość końcową po zakończeniu budowy,
• harmonogram i koszty prac niezbędnych do ukończenia inwestycji.

Na tej podstawie bank ocenia ryzyko kredytowe i decyduje, w jakiej wysokości i na jakich warunkach udzieli finansowania.

Ryzyka i pułapki

Wycena nieruchomości w budowie obarczona jest większym ryzykiem niż standardowa. Do najczęstszych zagrożeń należą:

• trudności w oszacowaniu realnych kosztów dokończenia budowy,
• zmienność cen materiałów i usług budowlanych,
• ryzyko przerw w realizacji inwestycji,
• różnice między projektem a wykonaniem.

Z tego względu operat musi być przygotowany bardzo starannie, z zaznaczeniem wszystkich założeń i ograniczeń.

Jak wybrać rzeczoznawcę do wyceny nieruchomości w budowie?

Nie każdy rzeczoznawca ma doświadczenie w wycenie obiektów w trakcie realizacji. Warto wybierać ekspertów, którzy:

• pracowali przy podobnych projektach,
• potrafią analizować kosztorysy i harmonogramy,
• mają doświadczenie w obsłudze kredytów budowlano-hipotecznych,
• zapewniają terminowość i rzetelność.

Operat szacunkowy dla nieruchomości w budowie to dokument wymagający szczególnej wiedzy i precyzji. Rzeczoznawca musi ocenić zarówno aktualny stan robót, jak i potencjalną wartość końcową inwestycji, uwzględniając liczne czynniki ryzyka. Najczęściej stosuje się podejście kosztowe, ale w praktyce konieczne jest łączenie metod i danych.

Dla inwestorów i kredytobiorców oznacza to jedno – profesjonalnie przygotowany operat jest niezbędny, aby uzyskać finansowanie, zabezpieczyć interesy w sądzie czy podejmować racjonalne decyzje inwestycyjne. Jeżeli wymagany jest operat szacunkowy dotyczący nieruchomości w trakcie realizacji, warto zwrócić się do specjalistów z firmy Operaty Nieruchomości. Współpracujący z firmą rzeczoznawcy posiadają szerokie doświadczenie w wycenie inwestycji znajdujących się na różnych etapach budowy i sporządzają dokumenty kompletne i czgodne z obowiązującymi przepisami, akceptowane przez banki oraz inne instytucje.

---

Autor
Sabina Pietrus

Pracowała jako sekretarka w kilku kancelariach, gdzie przy okazji uczyła się od najlepszych, zna przepisy prawa mieszkaniowego, jest ekspertką w temacie spółdzielni mieszkaniowych. Doradza w kwestii wynajmu mieszkań, umów, etc. Prywatnie jest podróżniczką, każdą wolną chwilę wykorzystuje na podróże.