Zaniżony lub zawyżony operat szacunkowy: czy można go zakwestionować?

2025-11-26 (aktualizacja: 2025-11-26)

Operat szacunkowy to urzędowy dokument sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego, w którym określana jest wartość rynkowa lub odtworzeniowa nieruchomości. Ma on charakter dowodowy i jest podstawą wielu decyzji finansowych, administracyjnych czy sądowych. Operaty wykorzystuje się m.in. w procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny, w sprawach podatkowych, spadkowych, odszkodowawczych czy przy sprzedaży i kupnie nieruchomości.

W praktyce jednak zdarzają się sytuacje, w których właściciel nieruchomości, bank, organ podatkowy lub inny uczestnik postępowania uważa, że operat został sporządzony w sposób nieprawidłowy, a wartość szacowanej nieruchomości jest zaniżona bądź zawyżona. Powstaje wówczas pytanie: czy i w jaki sposób można taki dokument zakwestionować?

Kiedy operat może być zaniżony lub zawyżony?

Do rozbieżności w wycenie może dojść z różnych przyczyn – od metodologicznych, przez brak rzetelnych danych, aż po błędy w analizie rynku. Najczęstsze sytuacje to:

1. Zaniżony operat szacunkowy – wartość nieruchomości jest określona poniżej realnej ceny rynkowej. Może to być wynikiem niedoszacowania cech nieruchomości (np. lokalizacji, standardu wykończenia, potencjału inwestycyjnego) lub zastosowania nieaktualnych danych porównawczych. Taka sytuacja bywa niekorzystna dla właściciela, na przykład w przypadku ubiegania się o wyższy kredyt hipoteczny.
2. Zawyżony operat szacunkowy – wartość jest określona powyżej poziomu rynkowego. Zdarza się to na przykład przy sprzedaży, gdy właściciel chce udowodnić, że nieruchomość jest warta więcej, niż faktycznie wynika z analizy rynku. Może to także dotyczyć spraw podatkowych, gdzie zbyt wysoka wycena skutkuje większym obciążeniem fiskalnym.
3. Rozbieżności metodologiczne – wybór metody wyceny (porównawczej, dochodowej, kosztowej czy mieszanej) może prowadzić do znacznie odmiennych rezultatów, zwłaszcza gdy nieruchomość ma nietypowy charakter.

Tab. 1 Aspekty nieprawidłowego operatu szacunkowego.

Rys. 1. Skutki nieprawidłowego operatu szacunkowego.

Podstawa prawna zakwestionowania operatu

Operat szacunkowy nie jest dokumentem ostatecznym i niepodważalnym. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniami wykonawczymi, każdy zainteresowany ma prawo zakwestionować jego rzetelność i poprawność.

Kluczowe podstawy prawne:

• Art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami – wskazuje, że operat podlega ocenie formalnej i merytorycznej.
• Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego – określa zasady, jakie musi spełniać rzeczoznawca.
• Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych – dokumenty branżowe, które precyzują dobre praktyki i wymagania metodologiczne.

Jeżeli operat nie spełnia wymogów formalnych, zawiera błędy, nie uwzględnia istotnych danych lub jest oparty na nierzetelnych przesłankach, wówczas istnieją realne podstawy do jego podważenia.

Kto może zakwestionować operat?

Zakwestionowanie operatu może nastąpić w różnych kontekstach, w zależności od tego, kto jest zainteresowaną stroną:

• Właściciel nieruchomości – gdy uważa, że wartość została zaniżona lub zawyżona w sposób krzywdzący.
• Bank – w przypadku kredytów hipotecznych, jeśli uzna, że wycena nie odpowiada realiom rynkowym.
• Organ podatkowy lub gmina – gdy operat jest podstawą ustalenia podatku lub opłaty (np. renty planistycznej).
• Sąd – jeśli operat stanowi dowód w postępowaniu spadkowym, rozwodowym, odszkodowawczym lub egzekucyjnym.

Jak zakwestionować operat szacunkowy?

Istnieje kilka trybów działania:

• Wniosek o ponowną analizę – strona może zwrócić się do rzeczoznawcy, który sporządził operat, o wyjaśnienie wątpliwości lub korektę.
• Zlecenie nowego operatu – można powołać innego rzeczoznawcę majątkowego, który sporządzi niezależną wycenę.
• Ocena organizacji zawodowej – operat może zostać skierowany do oceny przez organizację rzeczoznawców majątkowych, która analizuje zgodność dokumentu z przepisami i standardami zawodowymi.
• Postępowanie sądowe – sąd może powołać biegłego rzeczoznawcę, którego opinia ma charakter nadrzędny wobec wcześniejszych operatów.
• Postępowanie administracyjne – w sprawach podatkowych i planistycznych można wnosić zastrzeżenia do organów administracji publicznej.

 Ocena organizacji zawodowej – kluczowe narzędzie

Jednym z najskuteczniejszych sposobów podważenia operatu jest skierowanie go do oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Taka ocena:

• wskazuje błędy formalne i merytoryczne,
• ocenia poprawność zastosowanej metody wyceny,
• bada zgodność z prawem i standardami,
• wskazuje, czy operat może być dalej wykorzystywany.

Ocena nie stanowi „nowego operatu”, ale jest opinią ekspercką, którą można wykorzystać jako dowód w postępowaniu administracyjnym lub sądowym.

Skutki zaniżonego lub zawyżonego operatu

Konsekwencje nieprawidłowej wyceny mogą być bardzo poważne:

• Dla właściciela nieruchomości – utrata możliwości uzyskania korzystniejszego kredytu, zawarcie nieopłacalnej transakcji sprzedaży lub poniesienie nadmiernych kosztów podatkowych.
• Dla kupującego – ryzyko przepłacenia za nieruchomość lub problemów z finansowaniem bankowym.
• Dla banku – udzielenie kredytu na zawyżoną wartość wiąże się z ryzykiem utraty zabezpieczenia.
• Dla gminy lub fiskusa – nieprawidłowe określenie podstawy podatku może skutkować stratami budżetowymi.

Rys. 2. Kiedy operat może być zawyżony lub zaniżony i jakie są tego konsekwencje?

Praktyczne wskazówki

Aby skutecznie zakwestionować operat, warto pamiętać o kilku zasadach:

• Sprawdź termin ważności operatu – co do zasady operat zachowuje ważność przez 12 miesięcy, chyba że rynek uległ znaczącym zmianom.
• Zgromadź dokumenty porównawcze – akty notarialne, oferty sprzedaży podobnych nieruchomości, dane z rejestrów transakcji.
• Skorzystaj z pomocy profesjonalistów – rzeczoznawca zewnętrzny lub prawnik pomoże przygotować skuteczne zarzuty.
• Pamiętaj o terminach – w postępowaniach podatkowych i sądowych obowiązują określone terminy na złożenie zastrzeżeń.

Podsumowanie

Operat szacunkowy ma ogromne znaczenie w obrocie nieruchomościami, ale nie jest dokumentem niepodważalnym. Zaniżona bądź zawyżona wycena może zostać zakwestionowana zarówno na drodze administracyjnej, jak i sądowej. Kluczowe znaczenie ma wówczas ocena organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych lub sporządzenie nowego operatu przez niezależnego eksperta. Dzięki tym mechanizmom możliwa jest obrona własnych interesów – czy to w relacji z bankiem, organem podatkowym, czy w procesie sprzedaży.

Firma Operaty Nieruchomości współpracuje z licencjonowanymi rzeczoznawcami majątkowymi na terenie całej Polski. Eksperci firmy przygotowują operaty zgodne z prawem i standardami zawodowymi, a także wspierają klientów w sytuacjach, gdy konieczne jest zakwestionowanie nierzetelnej wyceny.

---

Autor
Sabina Pietrus

Pracowała jako sekretarka w kilku kancelariach, gdzie przy okazji uczyła się od najlepszych, zna przepisy prawa mieszkaniowego, jest ekspertką w temacie spółdzielni mieszkaniowych. Doradza w kwestii wynajmu mieszkań, umów, etc. Prywatnie jest podróżniczką, każdą wolną chwilę wykorzystuje na podróże.