Wycena nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym

2025-11-29 (aktualizacja: 2025-11-29)

Postępowanie egzekucyjne z nieruchomości jest jednym z najbardziej sformalizowanych i najtrudniejszych etapów egzekucji sądowej. Wymaga ono szczególnej staranności, ponieważ dotyczy prawa własności i prowadzi do przymusowej sprzedaży majątku. W centrum całej procedury znajduje się operat szacunkowy, czyli dokument sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, w którym określana jest wartość rynkowa nieruchomości, z której prowadzona ma być egzekucja. To właśnie operat stanowi podstawę dla ustalenia ceny wywołania na licytacji oraz gwarantuje, że sprzedaż zostanie przeprowadzona w sposób transparentny i zgodny z prawem. Profesjonalnie przygotowana wycena nie ma charakteru czysto technicznego. Jest elementem systemu ochrony prawnej zarówno wierzyciela, jak i dłużnika, a także zabezpieczeniem interesów osób trzecich biorących udział w przetargu. Z tego względu rola rzeczoznawcy majątkowego w postępowaniu egzekucyjnym ma wymiar nie tylko ekonomiczny, lecz także procesowy i społeczny.

Ramy prawne wyceny w egzekucji

Obowiązek sporządzenia wyceny nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym wynika bezpośrednio z przepisów Kodeksu postępowania cywilnego (art. 948–958 k.p.c.). To w nich określono, że komornik powołuje rzeczoznawcę majątkowego w charakterze biegłego sądowego. Opracowany przez niego dokument podlega następnie udostępnieniu stronom postępowania, które mogą zgłaszać do niego uwagi lub wnosić skargi. Operat szacunkowy musi być sporządzony zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz z rozporządzeniami Ministra Rozwoju i Technologii, określającymi standardy zawodowe rzeczoznawców. Ich przestrzeganie stanowi gwarancję jednolitości i wiarygodności wycen, a także umożliwia ich wykorzystanie jako dowodów w toku postępowania sądowego.

Rys. 1 Jaka jest podstawa prawna przy operacie nieruchomości podczas egzekucji komorniczej?

Rola operatu szacunkowego w egzekucji

Operat szacunkowy pełni w egzekucji wielowymiarową rolę. Jego podstawowe funkcje to:

• ustalenie wartości rynkowej nieruchomości, która staje się punktem odniesienia dla sądu i uczestników licytacji;
• określenie ceny wywołania na licytacji – zgodnie z art. 953 k.p.c., w pierwszym terminie wynosi ona ¾ wartości oszacowania, w drugim – 2/3;
• ochrona interesów procesowych stron – wierzyciel zyskuje pewność, że majątek zostanie sprzedany na podstawie rynkowej wyceny, natomiast dłużnik, że cena nie zostanie rażąco zaniżona;
• zwiększenie transparentności przetargu, dzięki czemu potencjalni licytanci podejmują decyzje w oparciu o wiarygodne dane.

W praktyce operat jest więc dokumentem kluczowym – bez niego postępowanie egzekucyjne nie mogłoby zostać skutecznie przeprowadzone.

Struktura i zawartość operatu szacunkowego

Operat szacunkowy przygotowany na potrzeby egzekucji musi spełniać określone standardy. Powinien on zawierać:

1. opis przedmiotu wyceny wraz ze wskazaniem lokalizacji i stanu prawnego,
2. charakterystykę techniczną nieruchomości,
3. analizę otoczenia i rynku lokalnego,
4. uzasadnienie wyboru metody wyceny,
5. obliczenia wartości rynkowej,
6. wnioski końcowe.

Dokument tego rodzaju ma charakter opinii specjalistycznej, lecz jego moc prawna wynika z faktu, że został sporządzony przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia zawodowe i powołaną w charakterze biegłego.

Etapy procedury wyceny

Procedura przygotowania wyceny w toku egzekucji przebiega w kilku etapach:

1. Postanowienie sądu o oszacowaniu nieruchomości – wydawane w ramach prowadzonego postępowania.
2. Powołanie biegłego rzeczoznawcy – wybór eksperta przez komornika z listy biegłych sądowych.
3. Przeprowadzenie oględzin nieruchomości – udokumentowanie jej stanu technicznego i faktycznego.
4. Analiza rynku – dobór odpowiednich transakcji porównawczych.
5. Sporządzenie operatu – opracowanie dokumentu zgodnie z obowiązującymi standardami.
6. Udostępnienie operatu stronom – możliwość zgłoszenia zarzutów lub wniosków o powołanie kolejnego biegłego.

Tab. 1. Koszt operatu szacunkowego i czas realizacji przy egzekucji komorniczej z podziałem na rodzaj nieruchomości.

Rys. 2. Średni koszt operatu w postępowaniu egzekucyjnym.

Każdy z wymienionych kroków podlega ścisłej kontroli sądu, co podkreśla formalny charakter całego procesu.

Problematyka i ryzyka związane z wyceną

Wycena nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym niejednokrotnie przebiega z pewnymi trudnościami. Do najczęściej wskazywanych problemów należą:

• rozbieżności między oczekiwaniami wierzyciela a dłużnika,
• trudności w przeprowadzeniu pełnych oględzin nieruchomości,
• konieczność aktualizacji operatu w przypadku długotrwałego postępowania,
• skargi na operat i związane z tym opóźnienia procedury.

Wszystkie te czynniki pokazują, jak istotna jest rzetelność i bezstronność rzeczoznawcy majątkowego.

Znaczenie dla stron postępowania

Operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na sytuację procesową wszystkich uczestników:

• dla wierzyciela oznacza większą szansę na skuteczne zaspokojenie roszczeń,
• dla dłużnika stanowi gwarancję ochrony przed sprzedażą majątku po cenie rażąco zaniżonej,
• dla sądu i komornika jest podstawą dalszych czynności procesowych,
• dla uczestników licytacji jest źródłem obiektywnej informacji o wartości nieruchomości.

Rekomendacje formalne dotyczące operatu w procesie egzekucji

Analiza przepisów i praktyki wskazuje na kilka istotnych zasad, których należy przestrzegać w odniesieniu do wyceny w egzekucji:

operat powinien być sporządzony wyłącznie przez rzeczoznawcę majątkowego posiadającego stosowne uprawnienia,

treść operatu musi być zgodna z obowiązującymi standardami zawodowymi,

dokument powinien zachować przejrzystość i spójność, aby ograniczyć możliwość kwestionowania,

w razie przedłużającej się egzekucji konieczne jest uaktualnienie operatu.

Znaczenie profesjonalizmu rzeczoznawcy

Rzeczoznawca majątkowy w postępowaniu egzekucyjnym działa jako biegły sądowy, a jego zadanie polega na dostarczeniu sądowi i komornikowi rzetelnych informacji o wartości nieruchomości. Profesjonalizm, obiektywizm i ścisłe przestrzeganie norm zawodowych mają tu kluczowe znaczenie. Tylko wtedy operat może spełniać swoją funkcję procesową i ekonomiczną.

Operaty Nieruchomości – wsparcie w postępowaniach egzekucyjnych

Firma Operaty Nieruchomości specjalizuje się w sporządzaniu operatów szacunkowych wykorzystywanych w postępowaniach sądowych i egzekucyjnych. Rzeczoznawcy współpracujący z firmą przygotowują dokumenty zgodne z obowiązującymi przepisami prawa i standardami zawodowymi, a operaty przez nich sporządzane są akceptowane przez sądy, komorników oraz organy administracji. Dzięki temu wyceny te stanowią wiarygodną podstawę zarówno do prowadzenia licytacji, jak i do obrony interesów stron postępowania. Wycena nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym to proces o fundamentalnym znaczeniu. Operat szacunkowy stanowi w tym przypadku punkt odniesienia dla sądu, komornika i uczestników licytacji, wyznacza cenę wywołania nieruchomości oraz chroni interesy wierzyciela i dłużnika. Jego jakość i zgodność z przepisami prawa przesądzają o sprawności i rzetelności całej procedury. Dlatego też przygotowanie operatu powinno być powierzane wyłącznie doświadczonym rzeczoznawcom majątkowym. Firma Operaty Nieruchomości oferuje kompleksowe wsparcie w tym zakresie, dostarczając wyceny, które łączą najwyższe standardy zawodowe z pełną mocą prawną.

---

Autor
Sabina Pietrus

Pracowała jako sekretarka w kilku kancelariach, gdzie przy okazji uczyła się od najlepszych, zna przepisy prawa mieszkaniowego, jest ekspertką w temacie spółdzielni mieszkaniowych. Doradza w kwestii wynajmu mieszkań, umów, etc. Prywatnie jest podróżniczką, każdą wolną chwilę wykorzystuje na podróże.